商铺10年租金与售价相当才可买入
受新政影响，一线城市住宅交易量大减，同时，银行收紧了对购买多套住宅的贷款政策，第三套房按揭利率甚至达到正常利率的150%。因此，许多职业投资者开始关注商铺投资。但投资商铺一来资金门槛高，二来投资回收年限较长，三来“好铺”难求，甚至由于市场监管不完善的原因，个别项目还会给投资者造成“血本无归”的损失。像香港在1998年金融风暴时，某“割散”出售的商业裙楼小铺，原购价两三百万港元，持有至今原业主只能以十几万元出售，再算上财务成本，这笔买卖可谓颗粒无收。
那么，如何选到商铺中的“潜力股”，回避投资风险呢?关键要摸准项目运营商的实力和背景，土地使用年限和性质，以及是否做到了精准定位和专业经营。只要做足投资商铺前的准备功课，不但每年回收可观的租金收益，物业本身也会随地段的成熟和业务经营额增长而大幅增值，这才是既保值又增值的最佳投资选择。
详细分析如下：
一是看位置
选择商铺比买住宅更加看重地段价值。最优选择是城市开发最成熟，有优良商业氛围基础积淀的区域。如果属于新发展区域，就要看是否属于新城区未来商业规划的核心地带，或是未来人流量最集中的步行街，两侧商铺价值最高。此外，开发商是否有多年专业开发商物业经验，以及土地使用权年限等，也应作为分析其定价是否合理或高估的重要因素。
二是看物业素质，即硬件条件。
临街商铺层高起码要在4.5米以上，有上下水预留，进深与面宽比值不应超过2，否则会限制经营类型，影响经营收益。裙楼商业还应注意停车位置是否充足。因此，大宗的商业投资需聘请专业的物业评估公司进行实地考察和估价。
三是看经营方式。
商铺要做到保值增值，经营一方的“口碑”、“管理”、“渠道”非常关键。商业项目需要开发商进行精准定位，没有多年的实战经验是不可能定位准确的。同时，无论是招商，还是后续对商户的服务，其经营管理能力非常重要。最后是有较高的品牌号召力，像“义乌小商品城”、“白马服装市场”等一经开业，各路买家自然闻风而来，这都是出于对其服务和管理的信任。
从风险上看，投资时，投资者不能被开发商的高比例“返租”概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行动计划以及目前的进展等。选择好商铺投资的地段和项目后，一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。例如，如果该商铺十年的租金水平等同于现在的售价，就是可以考虑投资的商铺(要考虑两到三年的空置率)。投资者最好不要投资那些承诺回报过高、过于完美的商铺，天上不会掉馅饼，过于完美的商业计划基本都有潜在的高风险。
从投资商业产品的类型上看，商业产品细分主要分为社区商铺、商业街商铺、购物中心商铺及批发(物流)市场商铺，前两种可称为独立产权街铺，后两种可称为分割式产权商铺。一般而言，独立产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺，再细分排序的话，按投资风险由小到大的商铺类型示意为：社区商铺-商业街-批发市场-购物中心商铺(以上仅代表一般情况，不排除有特例情况)。商铺投资是房地产投资的重要方式，总结系列商铺投资技巧，供大家参考。
商铺投资技巧一：商铺投资的目的
购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。另一类是作为资金保值并升值的手段。商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。
商铺投资技巧二：租用还是买产权产权
商铺可以自用、转让、继承、出租或用于抵押;而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。目前市场上缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言苦不堪言，市场期待产权商铺的呼声越来越高。
商铺投资技巧三：商铺投资方向
根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺。住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以备受青睐和追捧。
商铺投资技巧四：商铺投资，几时出手最划算?
一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。
商铺投资技巧五：投资怎样的店铺
SHOPPING MALL此时应运而生。MALL的直译为“林荫道”，在SHOPPING MALL中指的是“步行街”。一般在类似的商业广场(购物中心)中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人气。SHOPPING MALL应该非常注重购物环境的设计，倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务，也就是“一站购齐”的理念，而这一点，目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。
商铺投资技巧六：如何选择铺位位置
一个成熟的休闲购物中心，铺位已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPING MALL共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。
商铺投资技巧七：看准你的合作伙伴
商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。SHOPPING MALL提供的是“一站购齐”的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享人气。
商铺投资技巧八：选择有发展前景的商圈
每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街。它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。